Unternehmensnachfolge

Bei Immobilien in der Unternehmenskette entscheidet die steuerliche Einordnung, ob Erbschaft- oder Schenkungsteuerbefreiungen greifen. Grundsätzlich gehören zu fremdvermietete Grundstücke, grundbuchgleiche Rechte und Bauten zum Verwaltungsvermögen. Als Verwaltungsvermögen gilt nach § 13b Abs. 2 ErbStG etwa jede Immobilie, die Dritten zur Nutzung überlassen ist (egal ob gegen Miete oder unentgeltlich).

In der Nachfolgeplanung ist dies kritisch: Überschreitet das Verwaltungsvermögen 10 % am begünstigten Betriebsvermögen, gilt der Überschuss als schädliches Verwaltungsvermögen und wird nicht steuerlich begünstigt. Nur bei maximal 10 % Verwaltungsvorrat bleibt dieser Teil noch begünstigt – darüber hinaus entfällt die Steuerbefreiung für das gesamte Betriebsvermögen. Ist sogar 90 % oder mehr des Vermögens verwaltend (z.B. bei reinen Vermietungsgesellschaften), entfällt die Begünstigung komplett.

Eine besondere Ausnahmesituation gibt es bei der Betriebsaufspaltung. In typischen Fällen überlässt ein (besitzendes) Immobilienunternehmen einer (betrieblichen) Kapitalgesellschaft das Betriebsgrundstück zur Nutzung. Liegt ein einheitlicher geschäftlicher Betätigungswille vor (also der Übergeber beherrscht Besitz- und Betriebsgesellschaft weiter gemeinsam), wird die Immobilie ertrag- und erbschaftsteuerrechtlich trotzdem zum Betriebsvermögen gezählt. Die Finanzverwaltung erkennt dann an, dass es sich faktisch um ein zusammengehörendes Unternehmen handelt, nicht um eine Fremdvermietung. Ist das nicht der Fall – etwa weil die Besitzgesellschaft nur Kapitalgesellschaftsbeteiligungen hält – gilt die Immobilie als reines Verwaltungsvermögen.

Ein Beispiel: Herr M. besitzt eine Bau-GmbH und vermietet das Betriebsgrundstück seiner GmbH. Solange M. an beiden Gesellschaften maßgeblichen Einfluss behält, wird die Immobilie als wesentliche Betriebsgrundlage behandelt. Gibt er aber seine beherrschende Stellung auf (z.B. durch Anteilsübertragung), wird das Grundstück steuerlich als Verwaltungsvermögen eingeordnet und kann die Erbschaftssteuerbegünstigung gefährden.

In der Praxis empfiehlt sich deshalb häufig, das Immobilienvermögen in geeigneten Strukturen zu halten (etwa als Gesellschafter-Einlage in eine Immobilien-GmbH) und jeweils zu prüfen, welche Anteile als Betriebsvermögen gelten. Kafka Law bereitet etwa eine „Vermietungsobjekt-Einbringung“ vor, um stille Reserven zu realisieren, ohne die steuerlichen Vorteile zu verlieren. Wichtig ist: Bereits heute vorhandenes Verwaltungsvorsorgevermögen sollte bei der Gesamtplanung niedrig gehalten werden, um Nachfolgekosten zu minimieren.

Das deutsche Grunderwerbsteuergesetz erfasst nicht nur den direkten Grundstücksverkauf (Asset Deal), sondern auch die Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften (Share Deals). Damit kann eine Anteilsübertragung beim Verkauf eines Bauunternehmens oder einer Immobilientochter Grunderwerbsteuer auslösen. Seit Juli 2021 reicht bereits der Übergang von 90 % der Beteiligungen (innerhalb von zehn Jahren) aus, damit ein steuerbarer Vorgang eintritt. Veräußert ein Gesellschafter einer Bau-GmbH mehr als 90 % der Anteile (direkt oder indirekt) auf einen Erwerber, fällt Grunderwerbsteuer an – auch wenn die Immobilie selbst nie übertragen wird. Die Schwelle wurde von vormals 95 % abgesenkt (sog. Share-Deal-Reform), um solche Umgehungen zu verhindern.

Zum Glück existieren Gestaltungsmöglichkeiten: Zentrale Vorschrift ist § 6a GrEStG, der Umstrukturierungen im Konzern steuerlich begünstigt. Nach aktuellen BFH-Urteilen gilt § 6a GrEStG sehr weit. Auch der Alleingesellschafter einer GmbH kann als „herrschendes Unternehmen” gelten. Damit sind selbst Umwandlungen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihrem Einzelgesellschafter steuerfrei möglich.

Ein Bauunternehmer kann seine Besitz-Immobiliengesellschaft steuerneutral mit seiner Betriebs-GmbH verschmelzen oder umgründen, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen. Solche Umstrukturierungsszenarien (Verschmelzung, Aufspaltung, Ausgliederung nach UmwG) sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Unternehmer sollten daher rechtzeitig prüfen, ob etwa eine GmbH-Verschmelzung (§ 3 UmwStG) oder Einbringung (§ 20, 24 UmwStG) genutzt werden kann. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten. Nicht alle Umwandlungen sind ohne Weiteres steuerfrei, und bei Personengesellschaften gelten zusätzliche Sonderregeln (§ 5 GrEStG). Auch das sogenannte „Verpächterwahlrecht” bei Teilbetriebsverpachtungen (§ 16 Abs. 3b EStG) kann nach einer Betriebsaufspaltung und späterer Wiedereinrichtung der Gewerblichkeit relevant werden. 

Eine frühzeitige Abstimmung aller Beteiligten und eine prüfgenaue Strukturplanung sind nötig, um Grunderwerbsteuerfallen zu vermeiden und die Vorteile von § 6a GrEStG optimal zu nutzen.

Gerade bei Bau- und Immobilenunternehmern kommt es häufig zu Betriebsaufspaltungen. Ein Besitzunternehmen hält das Grundstück, eine Betriebsgesellschaft nutzt es. Die Regeln dafür sind streng. Werden Besitz- und Betriebsunternehmen durch Kapital-, Personal- oder Stimmrechtsverhältnisse personell verknüpft, spricht man von einer Betriebsaufspaltung. In einer solchen Konstellation gelten die Grundstücke als wesentliche Betriebsgrundlagen.

Ändern sich im Nachfolgeprozess die persönlichen Verhältnisse (z.B. wenn Anteile an Dritte gehen oder Minderjährige volljährig werden), kann die Aufspaltung ungewollt beginnen oder enden. Solche Änderungen können enorme steuerliche Konsequenzen haben. Endet eine Betriebsaufspaltung zum Beispiel unvorbereitet (etwa durch den Wegfall der gemeinsamen geschäftlichen Leitung), wird dies einkommensteuerlich regelmäßig wie eine Betriebsaufgabe (§ 16 Abs. 3 EStG) behandelt. Das führt zur Aufdeckung aller stillen Reserven – insbesondere auf dem Grundstück und den wesentlichen Betriebsgrundlagen – und belastet den Veräußerungsgewinn mit vollem Tarifsteuerabzug. Auch umsatzsteuerlich kann das Ende einer Organschaft bedeuten: Mieten oder Pachten, die früher als innerbetrieblicher Umsatz behandelt wurden, sind dann wieder umsatzsteuerpflichtig.

Bei der Erbschaftsteuer drohen ebenfalls Nachteile. Wird das Betriebsgelände im Erbfall auf die Erben verteilt, verlieren die übertragenen Grundstücke ihren Betriebsvermögens-Charakter. Sie gelten als Privatvermögen und fallen damit nicht unter die steuerlichen Vergünstigungen für Betriebsvermögen. Nur noch die Anteile an der Betriebsgesellschaft selbst können begünstigt bleiben (wenn der Übergeber zuvor mindestens 25 % daran hielt).

Zur Vermeidung dieser Fallstricke muss die Besitz-/Betriebs-Struktur sorgfältig geplant werden. Maßgeblich ist stets, dass der persönliche Verflechtungsgrad (z.B. Stimmrechte, Geschäftsführung) auch nach der Nachfolge erhalten bleibt. In vielen Fällen helfen Stimmrechtsbindungsverträge, Nießbrauchvorbehalte oder Gesellschaftsvertrag-Anpassungen, damit die Betriebsaufspaltung steuerlich fortbesteht. Beispielsweise kann der ursprüngliche Inhaber beim Verkauf oder bei der Schenkung einen Nießbrauch am Grundstück behalten, sodass das Geschäftsmietverhältnis formell bestehen bleibt und die steuerlichen Anknüpfungspunkte erhalten bleiben. Oft werden Besitz- und Betriebsunternehmen so umgestaltet, dass sie entweder unmittelbar in eine Personengesellschaft eingebracht oder als Einheit fortgeführt werden (sog. Einheits-Betriebsaufspaltung). Jede Immobilienübertragung im Nachfolgeprozess muss mit Blick auf die bestehende Betriebsaufspaltung geprüft werden. Nur so lassen sich Steuernachzahlungen vermeiden.

Eine Unternehmensnachfolge im Bau- und Immobilienbereich erfordert ein fein abgestimmtes Vorgehen. Kafka Law entwickelt für Mandanten individuelle Strategien, die operative Kontinuität sichern und steuerliche Belastungen minimieren. Wir planen gemeinsam mit Ihnen, wie Bauverträge rechtlich sauber übergehen, Gewährleistungsrisiken abgesichert und Garantien dargestellt werden. Wir prüfen, ob das vorhandene Immobilienvermögen optimal strukturiert ist – etwa durch Betriebsaufspaltung oder Holdingmodell – und wie ein Anteilskauf oder eine Betriebsübertragung grunderwerbsteuerlich gestaltet werden kann. Zugleich klären wir frühzeitig die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Folgen und zeigen auf, wie bis zu 85 % des Betriebsvermögens in Erb- oder Schenkungsgut verschont werden können (unter Berücksichtigung des Verwaltungsvermögensanteils.

Unser Ziel ist eine Übergabe, bei der Nachfolger und Übergeber handlungsfähig bleiben. Der Betrieb läuft reibungslos weiter, Arbeitsplätze bleiben erhalten und der Kaufpreis beziehungsweise das Schenkungsmodell ist steuerlich optimal. Dabei achten wir darauf, dass Besitz- und Betriebsstruktur (z.B. GmbH und Immobilien-GmbH) so abgestimmt sind, dass weder in der Einkommens- noch in der Grunderwerb- oder Erbschaftsteuer unnötige Lasten entstehen.

Für Ihr Bau- oder Immobilienunternehmen bedeutet das: Wir schaffen klare rechtliche Verhältnisse an der Schnittstelle zwischen Baugeschäft und Immobilienvermögen. Dadurch sorgen wir dafür, dass die Nachfolge nicht zum Risiko wird, sondern nachhaltig das Lebenswerk fortbesteht. Setzen Sie auf unsere Expertise – wir begleiten Sie von der Analyse über die Gestaltung der Verträge bis zur Umsetzung – und machen Ihre Nachfolge krisensicher und zukunftsfähig.